Займ под залог или срочный выкуп: как посчитать, что выгоднее

Когда деньги нужны срочно и есть квартира, выбор обычно сводится к двум вариантам: заложить и продолжать платить проценты либо продать со скидкой и закрыть вопрос. Универсального ответа нет — есть арифметика, которую стоит проделать до принятия решения.

В чём принципиальная разница

Займ под залог

Вы остаётесь собственником, в ЕГРН появляется запись об обременении. Пользуетесь квартирой как прежде, платите проценты, по окончании срока возвращаете тело займа и снимаете обременение. Получаете обычно 50–70% от рыночной стоимости объекта.

Срочный выкуп

Вы продаёте квартиру и перестаёте быть собственником. Денег получаете больше, чем при займе — но с дисконтом к рыночной цене, потому что покупатель берёт на себя скорость и риски. Обязательств после сделки нет никаких.

Считаем на конкретном примере

Возьмём квартиру, которую на открытом рынке можно продать за 10 000 000 ₽ за два-три месяца. Нужно 5 000 000 ₽ на полтора года — например, на закрытие долгов или вложение в бизнес.

Вариант 1: займ под залог

• получаете: 5 000 000 ₽;
• ставка условно 3% в месяц по шаровой схеме — 150 000 ₽ ежемесячно только процентами;
• за 18 месяцев процентов: около 2 700 000 ₽;
• в конце срока возвращаете тело: 5 000 000 ₽;
• квартира остаётся у вас.

Итоговая стоимость решения — примерно 2 700 000 ₽ плюс расходы на оформление. Квартира стоимостью 10 000 000 ₽ при этом сохранена.

Вариант 2: срочный выкуп

• дисконт при срочном выкупе обычно 15–25% от рыночной цены;
• при скидке 20% получаете: 8 000 000 ₽ сразу;
• обязательств нет, платежей нет;
• квартиры нет.

Фактическая стоимость решения — 2 000 000 ₽ недополученной рыночной стоимости, но при этом на руках остаётся 3 000 000 ₽ сверх нужной суммы.

Как выбрать между ними

Займ выгоднее, если

• есть понятный источник возврата: доход, продажа другого актива, ожидаемое поступление;
• квартира нужна для жизни и терять её нельзя;
• срок действительно короткий — до полутора-двух лет;
• нужна часть стоимости, а не вся.

Выкуп выгоднее, если

• плана возврата нет и в обозримом будущем не появится;
• квартира всё равно предназначена к продаже — например, наследственная или лишняя;
• нужна сумма, близкая к полной стоимости объекта;
• сроки критичны: сделка выкупа проходит быстрее оформления залога.

Главная ошибка при выборе

Займ берут, чтобы «выиграть время», не имея плана возврата. Через полтора года выясняется, что проценты съели больше двух миллионов, а тело долга никуда не делось — и квартиру всё равно приходится продавать, только уже в спешке и часто через процедуру взыскания, где цена ниже, чем при добровольной продаже. В такой ситуации выкуп на старте был бы дешевле на всю сумму выплаченных процентов.

Поэтому первый вопрос, который я задаю, — не «сколько нужно», а «из чего будете возвращать». Если внятного ответа нет, честнее обсуждать продажу, даже если на этом я заработаю меньше.

Промежуточный вариант

Иногда работает третий путь: займ под залог с изначальным намерением продать объект в течение срока займа спокойно, по рыночной цене. Вы получаете деньги сразу, а квартиру продаёте не за неделю с дисконтом, а за пару месяцев по нормальной цене — из вырученного гасится займ. Разница между дисконтом срочного выкупа и процентами за пару месяцев часто оказывается в вашу пользу.

Коротко

Займ — это аренда денег под залог актива, который вы хотите сохранить. Выкуп — продажа актива со скидкой за скорость. Считайте полную стоимость каждого варианта за весь срок и отвечайте себе на вопрос об источнике возврата. Подробности по каждому направлению: займ под залог квартиры и срочный выкуп квартиры.