Кредит и займ под залог квартиры в Санкт‑Петербурге

Кредит, займ или «деньги под залог»: как это называется и чем отличается

В поиске эту услугу называют по-разному: кредит под залог квартиры, займ под залог квартиры, деньги под залог квартиры, «квартира под залог», «заложить квартиру». Названия звучат похоже, но договоры за ними разные, и от этого зависят ставка, скорость и требования.

Микрофинансовых организаций в этом списке нет: с 1 ноября 2019 года закон запрещает им выдавать займы гражданам под залог жилья. Если «МФО» предлагает вам деньги под квартиру, проверьте организацию (как это сделать). Мы подбираем и банковский кредит, и займ у частного инвестора — в зависимости от вашей ситуации, объекта и срочности.

Сколько можно получить под квартиру

Кредитор считает сумму не от кадастровой стоимости и не от цены, за которую вы когда-то покупали квартиру, а от текущей рыночной оценки — и берёт от неё долю, которая называется LTV. Чем ликвиднее объект, тем выше эта доля и тем мягче ставка: ликвидную квартиру в случае просрочки проще продать, поэтому риск кредитора ниже.

Пример из практики: две трёхкомнатные квартиры одинаковой площади, одна у метро «Московская», вторая в Шушарах в двадцати минутах от остановки. Разница в оценке — около трети, и это напрямую переносится на сумму займа. Поэтому предварительно назвать цифру можно только после того, как мы посмотрим адрес, этаж, серию дома и выписку.

Условия

Цифры выше — рабочие ориентиры, а не оферта. Конкретные сумму, ставку и график назначает кредитор после проверки заёмщика и объекта, и мы показываем эти параметры до подписания, а не после.

Какие квартиры мы берём в залог

Квартира — самый ликвидный вид залога, поэтому под неё проще получить крупную сумму. Но не каждая квартира одинаково интересна кредитору, и от типа объекта зависит, к кому вообще имеет смысл обращаться.

Вторичный рынок

Основной объём сделок. Оценка занимает меньше времени, документы понятны, работают и банки, и частные инвесторы. Внимание кредитор обращает на серию дома, год постройки, тип перекрытий и наличие незаконных перепланировок — последние чаще всего и тормозят сделку.

Новостройки

Если право собственности зарегистрировано и есть выписка из ЕГРН — работаем как со вторичкой. Если квартира ещё оформлена по договору долевого участия или по переуступке, круг кредиторов резко сужается: часть банков не рассматривает такие объекты до получения выписки. В этом случае иногда быстрее дождаться регистрации права, чем искать программу под ДДУ, — считаем сроки вместе.

Квартира уже в ипотеке у другого банка

Частая ситуация: остаток по ипотеке есть, а деньги нужны на другие цели. Работает перезалог — новый заём частично гасит остаток перед прежним банком, квартира переходит в залог новому кредитору, разница выдаётся вам. Ключевой параметр здесь — соотношение остатка долга и стоимости квартиры: если остаток занимает больше 60–70% цены, пространства для новой суммы почти не остаётся.

Несовершеннолетние среди собственников

Регистрация детей в квартире залогу не мешает — это распространённое заблуждение. А вот если ребёнок входит в число собственников, потребуется разрешение органов опеки, и по единственному жилью получить его сложно. Такие случаи разбираем отдельно до подачи заявки, чтобы не терять недели на программе с заведомым отказом.

Квартира куплена с материнским капиталом

Сам капитал залогу не мешает. Мешает неисполненное обязательство выделить доли детям: если доли не выделены, сделка создаёт риск оспаривания, и кредиторы это видят. Порядок действий разобран в отдельной статье — что нужно оформить заранее.

Апартаменты

Юридически это нежилое помещение, и оценивается оно ниже квартиры той же площади. Банки берут апартаменты неохотно, инвесторы — да, но с меньшей суммой.

Какие документы понадобятся

Пугаться списка не нужно: для первого разговора хватает двух документов, а остальное собирается уже под выбранную программу, и часть бумаг мы заказываем сами.

Как проходит сделка

Сделка за один день: когда это реально

Скажу прямо, потому что это редко пишут честно: если объект чистый, а ситуация заёмщика понятная, деньги вы получаете в день подписания. Обратились утром — к вечеру подписали и получили расчёт. Это не рекламный оборот, а обычный рабочий сценарий при работе с частным инвестором: ему не нужно согласовывать заявку с кредитным комитетом, и решение принимает один человек.

Регистрация залога в Росреестре при этом проходит следом и занимает 1–3 рабочих дня, а при ускоренной регистрации — один рабочий день. На получение денег это не влияет: у инвестора расчёт идёт в день сделки, порядок фиксируется в договоре.

Что должно совпасть для сделки в тот же день

• Квартира в единоличной собственности либо все собственники готовы участвовать.
• В выписке из ЕГРН нет арестов, запретов и незакрытых обременений.
• Есть паспорт и свежая выписка — можно заказать электронную за день до обращения.
• Если квартира куплена в браке — согласие супруга готово или супруг доступен для нотариуса.
• Среди собственников нет несовершеннолетних.
• Маткапитал не использовался либо доли детям уже выделены.
• Обращение до обеда — чтобы успеть к нотариусу и в банк в рабочее время.

Что растягивает срок до 2–3 дней

Действующая ипотека, которую нужно гасить в рамках сделки, — требуется согласование с прежним банком. Незакрытые записи в ЕГРН. Собственники, которых нужно собрать в одном месте. Необходимость отчёта независимого оценщика по конкретной программе. Ни один из этих пунктов не превращает сделку в недельную историю — просто добавляет день или два.

Кто выдаёт деньги

Мы не кредитор: договор вы заключаете напрямую с той организацией или тем человеком, кто выдаёт средства. От типа кредитора зависит почти всё — ставка, скорость, требования.

Микрофинансовых организаций в таблице нет: с 1 ноября 2019 года закон запрещает им выдавать займы гражданам под залог жилья. Логика подбора простая: если квартира ликвидная и с историей платежей всё в порядке, идём в банк — там дешевле. Если история испорчена или объект нестандартный, банк откажет, и время уйдёт впустую — тогда сразу к инвестору, а через год платежей можно перейти в банк по схеме перезалога и снизить ставку.

Почему отказывают и что с этим делать

Что проверить в договоре до подписания

Это тот раздел, который читают по диагонали, а потом удивляются. Вот на что смотреть обязательно:

• Полная стоимость займа — не только ставка, но и все обязательные платежи.
• Размер неустойки и с какого дня просрочки она начисляется.
• Условия досрочного погашения: есть ли мораторий и комиссия.
• При каком количестве просрочек кредитор вправе требовать возврата всей суммы.
• Порядок и срок перечисления денег относительно регистрации залога.
• Возможность и стоимость продления срока, если тело займа не удастся вернуть вовремя.
• Кто несёт расходы на оценку, нотариуса, госпошлину и страхование.

С какими задачами к нам приходят

Чаще всего это четыре сценария, и под каждый подходит своя конфигурация сделки:

• Объединение долгов. Несколько кредитов и микрозаймов с общим платежом больше половины дохода, банки в рефинансировании отказывают из-за долговой нагрузки. Один заём под залог закрывает всё остальное и снижает ежемесячную сумму.
• Деньги на бизнес. Личная квартира собственника как обеспечение — часто быстрее и дешевле, чем оформление на компанию. Разбор — на странице займа для бизнеса.
• Разъезд и раздел имущества. Нужна сумма, чтобы рассчитаться с созаёмщиком или родственником и остаться в квартире.
• Срочная крупная трата. Лечение, обучение, закрытие обязательства с жёстким сроком, когда банковское рассмотрение слишком долгое.

Работаем по всему городу и области

Расположение объекта важнее вашей прописки. По самым частым районам сделаны отдельные страницы с местной спецификой: Приморский, Выборгский, Калининский, Невский, Московский, Красногвардейский, а также Пушкин и Колпино. По области — Всеволожск и Гатчина.