Кредит и займ под залог дома с земельным участком в Санкт‑Петербурге

Загородный объект — это всегда два залога сразу

Дом и участок кредитор оценивает раздельно, и итоговая сумма складывается из двух оценок. Именно поэтому под дом с землёй часто дают больше, чем под квартиру сопоставимой площади в дальнем районе, — но и отказов здесь больше. Причина отказов почти всегда в земле, а не в доме: у постройки может быть отличное состояние, но если у участка неподходящая категория или не установлены границы, программа закрывается.

Сколько можно получить

Ориентировочный диапазон по сумме — от 500 000 до 30 000 000 ₽. Разброс огромный, и он честно отражает реальность: два дома по 150 квадратов в соседних посёлках могут отличаться по залоговой оценке вдвое из-за категории земли и подъездных путей.

Что кредитор проверяет в первую очередь

Категория земли и вид разрешённого использования

Земли населённых пунктов с ИЖС — самый удобный вариант, с ним работают все. Земли сельхозназначения с разрешением под садоводство рассматривают избирательнее. Если вид разрешённого использования не предполагает жилой застройки, а дом стоит — это конфликт документов, и его придётся снимать до сделки.

Статус дома: жилой или садовый

Разница принципиальная. Жилой дом с адресом и возможностью регистрации оценивается как полноценная недвижимость. Садовый дом — как хозпостройка, и часть кредиторов не учитывает его вовсе, считая только землю. Перевод садового дома в жилой возможен, занимает время, но иногда окупается: сумма займа вырастает заметно.

Все ли постройки зарегистрированы

Незарегистрированные баня, гараж или пристройка не увеличивают сумму. Хуже другое: если фактическая площадь дома больше, чем указано в ЕГРН, кредитор видит расхождение и может потребовать привести документы в соответствие. Проверить это стоит заранее по выписке и техплану.

Подъезд и коммуникации

Круглогодичный подъезд — фактически обязательное условие: объект, к которому зимой не проехать, невозможно ни оценить, ни продать в случае проблем. Газ поднимает оценку сильнее всех прочих коммуникаций, электричество обязательно, центральный водопровод желателен, но скважина воспринимается нормально.

Удалённость от города

Дом в пятнадцати минутах от КАД и такой же дом в двух часах езды — принципиально разные залоги. Практический ориентир: до 30 километров от кольцевой объект интересен широкому кругу кредиторов, дальше 80 километров работают уже единицы.

Условия

Документы

Как считается сумма: пример

Как проходит сделка

Можно ли уложиться в один день

По городской квартире сделка день в день — рядовой сценарий. По загородному объекту есть одно узкое место: выезд оценщика. Если оценщик успевает приехать в день обращения, всё остальное укладывается в тот же день — расчёт у частного инвестора проходит в день подписания. Если не успевает, сделка переносится на следующий день. Больше двух-трёх дней загородный объект отнимает редко, и только когда в документах есть что исправлять.

Что помогает уложиться в день

• Свежие выписки из ЕГРН на дом и на участок уже заказаны.
• Дом стоит на кадастровом учёте, статус жилого подтверждён.
• Границы участка установлены, межевой план есть.
• К дому есть круглогодичный подъезд, зимой проезд не перекрыт.
• Собственник один либо все совладельцы готовы подписать.
• Обращение с утра — оценщик успевает выехать в первой половине дня.

Кто выдаёт деньги под загородный объект

Мы не кредитор: договор вы заключаете напрямую с тем, кто выдаёт средства. По загородной недвижимости выбор уже, чем по квартирам, и от типа кредитора зависит почти всё.

Микрофинансовых организаций в таблице нет: с 1 ноября 2019 года закон запрещает им выдавать займы гражданам под залог жилья. Практический вывод: если дом жилой, на землях населённых пунктов и недалеко от города — имеет смысл начать с банка, там дешевле. По садовым домам и дальним посёлкам банк откажет, и обход отделений только потратит время. Через год аккуратных платежей у инвестора можно перейти в банковскую программу по схеме перезалога.

Сезонность: когда закладывать выгоднее

Это особенность именно загородного рынка, о которой редко пишут. Летом дом показывают в лучшем виде: подъезд сухой, участок зелёный, оценщик видит объект таким, каким его увидит потенциальный покупатель. Зимой тот же дом в занесённом снегом посёлке оценивается осторожнее — не из вредности, а потому что зимой загородная недвижимость и правда продаётся дольше.

Разница в оценке между июнем и февралём по одному и тому же объекту бывает ощутимой, особенно в посёлках без круглогодичного обслуживания дорог. Если сделка не горит и есть возможность подождать до весны — иногда это выгоднее, чем закладывать в январе. Если деньги нужны сейчас, просто имейте в виду: зимняя оценка не окончательный приговор объекту, а отражение сезона.

Как подготовить дом к оценке

Оценщик приезжает один раз, и его отчёт определяет сумму. Несколько простых вещей заметно влияют на результат:

• Расчистите подъезд и двор, особенно зимой — доступность объекта оценщик фиксирует отдельно.
• Подготовьте документы на коммуникации: договор с газовиками, техусловия на электричество, паспорт на скважину.
• Покажите все капитальные постройки и документы на них — зарегистрированные увеличивают сумму.
• Если делали ремонт или пристройку, соберите чеки и проект: это подтверждает вложения.
• Не пытайтесь скрыть дефекты — оценщик их увидит, а доверие к остальным вашим словам упадёт.
• Заранее уточните кадастровые номера дома и участка: они понадобятся в отчёте.

Второй пример: дом в садоводстве

С какими задачами приходят владельцы загородной недвижимости

• Достроить дом. Стройка встала, денег не хватает на отделку или коммуникации. Закладывается то, что уже построено и зарегистрировано.
• Купить соседний участок. Появилась возможность расширить владение, а продавец торопится.
• Закрыть городские долги. Загородный дом используется как ресурс, чтобы объединить дорогие кредиты в один заём.
• Деньги на бизнес. Дом в собственности — часто единственный крупный актив у предпринимателя, см. займ для бизнеса.
• Разъезд после развода. Нужна сумма, чтобы рассчитаться со вторым супругом и оставить дом себе.

Что проверить в договоре до подписания

• Полная стоимость займа, а не только месячная ставка.
• Размер неустойки и с какого дня просрочки она начисляется.
• Есть ли мораторий на досрочное погашение и комиссия за него.
• Порядок и срок расчётов относительно регистрации залога.
• Требуется ли страхование дома и за чей счёт.
• Условия продления срока, если тело займа не удастся вернуть вовремя.
• Кто оплачивает оценку, госпошлину и нотариуса, если он нужен.

Что можно сделать заранее, чтобы получить больше

• Провести межевание, если границы участка не установлены в ЕГРН.
• Зарегистрировать дом, если он построен, но на кадастровом учёте не стоит.
• Перевести садовый дом в жилой, если позволяет участок и есть время.
• Зарегистрировать капитальные постройки — баню, гараж, гостевой дом.
• Привести площадь в документах в соответствие с фактической.
• Заказать свежие выписки из ЕГРН на дом и участок — они нужны в любом случае.

Почему отказывают

Где мы работаем с загородными объектами

Санкт-Петербург и Ленинградская область. Больше всего сделок приходится на направления с плотной коттеджной застройкой — по ним сделаны отдельные страницы: Всеволожск и район, Гатчина и дачный пояс, Пушкин. Частный сектор внутри города — Выборгский район с Парголово и Левашово, а также Колпино с Металлостроем и Понтонным.