Материнский капитал и залог: что нужно оформить заранее

Ситуация повторяется регулярно. Клиент приходит с заявкой на займ под залог квартиры, объект хороший, документы в порядке. На вопрос «использовался ли материнский капитал?» отвечает: «Да, но это было давно, доли пока не выделяли». И вот с этого места начинается отдельная работа, которую лучше проделать до подачи заявки.

Откуда берётся обязательство

Когда средства материнского капитала направляются на покупку жилья или на погашение ипотеки, закон требует оформить жильё в общую собственность родителей и детей с определением размера долей. Если на момент использования капитала квартира была в ипотеке, выделение долей откладывается — но не отменяется: его нужно произвести после снятия обременения.

На практике многие про это забывают. Ипотека погашена, обременение снято, жизнь идёт дальше, а обязательство остаётся неисполненным. Годами это никак себя не проявляет — до первой сделки с квартирой.

Почему это важно для залога

Кредитор, который берёт объект в залог, оценивает риск оспаривания сделки. Если выяснится, что при покупке использовался маткапитал, а доли детям не выделены, появляется основание для будущих претензий: прокуратура, органы опеки или сами дети по достижении совершеннолетия могут поставить вопрос о нарушении их прав. Для кредитора это риск, что залог окажется недействительным, — а значит, повод отказать.

Поэтому банки и крупные организации проверяют этот момент, а вопрос про маткапитал входит в стандартный опрос при подготовке сделки.

Два сценария

Сценарий 1: доли ещё не выделены

Порядок действий такой:

• оформить выделение долей — через нотариальное соглашение об определении долей между всеми членами семьи;
• зарегистрировать изменения в Росреестре;
• только после этого выходить на сделку.

Процедура занимает обычно от одной до трёх недель с учётом записи к нотариусу и регистрации. Стоимость складывается из нотариального тарифа и госпошлины.

Здесь есть неприятное следствие: после выделения долей часть квартиры принадлежит несовершеннолетним. А это уже другая история для залога — см. следующий раздел.

Сценарий 2: доли уже выделены, среди собственников дети

Залог доли, принадлежащей несовершеннолетнему, требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Опека исходит из того, не ухудшается ли положение ребёнка, и по залогу единственного жилья разрешение получить сложно — а часто и невозможно.

Реалистичные варианты в такой ситуации:

• Использовать другой объект. Если в семье есть иная недвижимость без маткапитала, проще заложить её.
• Рассмотреть заём меньшей суммы без залога. Подробнее — займ без залога.
• Наделить детей долями в другом жилье. Если есть такая возможность, вопрос с опекой решается принципиально иначе. Это долгий путь, но рабочий.

Чего делать точно не стоит

Скрывать факт использования маткапитала. Во-первых, это выясняется: кредиторы запрашивают историю приобретения объекта, а в ряде случаев информация видна из документов-оснований. Во-вторых, если сделка всё же состоится, а потом всплывёт нарушение прав детей, оспаривание ударит в первую очередь по вам: заём останется, а залог могут признать недействительным — и кредитор потребует немедленного возврата всей суммы.

Второе, чего не стоит делать, — соглашаться на предложения «оформить обходным путём». Схемы вроде временного переоформления квартиры на третье лицо перед сделкой создают риски несопоставимо большие, чем сама задача получения денег. Об этом подробнее в статье о проверке частного инвестора.

Как понять, использовался ли капитал

В выписке из ЕГРН этого не видно — выписка показывает только обременения и права. Смотреть нужно другие документы: договор купли-продажи или ДДУ, справку из Социального фонда об остатке средств капитала, документы по погашению ипотеки. Если капитал получали, но нигде не тратили, — остаток будет полным, и вопрос снимается.

Коротко

Маткапитал сам по себе залогу не мешает — мешает неисполненное обязательство выделить доли детям. Если доли не выделены, сначала оформляем соглашение у нотариуса и регистрируем изменения. Если выделены и среди собственников дети, нужно разрешение опеки, а по единственному жилью получить его сложно — тогда ищем другие варианты. Скрывать факт использования капитала нельзя: риск потерять залог и получить требование о досрочном возврате.